Real Estate Due Diligence

Die Market Due Diligence MDD ist ein Käufer-Part.

Die MDD beinhaltet die Analyse

• von Immobilienmärkten
• von Immobilienstandorten
• der relativen Marktgängigkeit eines Objektes

Objektqualität wird bestimmt durch die Lage, die Lage und nochmals die Lage.

Immobilienmärkte

Für die Beurteilung kann zurückgegriffen werden auf:

• die Einschätzungen von renommierten Immobiliendienstleistern.
• die von Jones Lang Lasalle regelmässig veröffentliche „Immobilienuhr“, welche aufzeigt, welche Märkte sich in welcher Phase des Immobilienzykluses befindet.
• eine selber zu verfassende detaillierte Marktanalyse.

Immobilienstandorte

Hier gilt es

• eine detaillierte Standortanalyse zu erarbeiten.
• Konjunkturzyklische Ueberlegungen anzustellen.
• im Rahmen der Makrobetrachtung
  • strukturelle Aspekte zu berücksichtigen wie
    • die demografische Entwicklung
    • die Entwicklung der Arbeitslosigkeit
    • die Entwicklung der Kaufkraft.
    • im Rahmen der Mikrobetrachtung
      • Wettbewerbsposition des Objektes gegenüber anderen Objekten
        • im Immobilienmarkt.
        • an diesem Standort.
• Standortattraktivität.
• zu erwartende Veränderungen im Standortumfeld.

Marktgängigkeit des Objektes

Der Käufer hat das Bedürfnis, sich ein Bild zu machen

• vom Image des Objektes.
• von den Stärken/Schwächen, Chancen/Risiken (SWOT-Analyse¹, Portfolioanalyse²).
• von der Zukunftsträchtigkeit.
• von den Entwicklungsmöglichkeiten (Potentialanalyse)
• von der Drittverwendbarbarkeit.
• vom Nutzermarkt (Nutzwertanalyse).

Synergien im Portfolio

Zuerwerb oder als Bestandesobjekt werden Synergien geschaffen im Bereiche

• Management
• Vermietung
• Skaleneffekte
• Netzbildung

Detaillierungsgrad

Bewertungsrunde 1:

Bei der Analyse der Markt- und Standortdaten

• gehen wir vom Allgemeinen zum Besonderen.
• bewegen wir uns in ersten Bewertungsrunde auf der Ebene der Oberkriterien, die mittels Checklisten aufbereitet werden.
• wenden wir entweder das Punktebewertungssystem (++ / 0 / –) oder das Notensystem (1 bis 10) an und es zeigen sich sofort.
  • die Schwachstellen
    • von Makro- und Mikrostandort
    • von Marktsitutation oder –entwicklung
    • die Unsicherheiten bei der Bewertung.

Bewertungsrunde 2:

Im zweiten Durchgang – auf der Ebene der Unterkriterien – werden

• Schwachstellen und
• unklare Kriterien

hinterfragt, analysiert und geprüft.

Immobiliennutzung

Je nach Immobilientyp drängt sich eine individuelle Fragestellung auf:

Retail (Einzelhandelsimmobilien, Einkaufszentren und und –passagen)

• Ausrüstung des Objekts:
  • Architektur
  • Aufteilung/Grundrisse
  • Parkplätze
  • Wegeführung im Objekt: Werden die Besucherströme gleichmässig verteilt?
  • Mieter-Allokation im Objekt: Entspricht sie den Kundenanforderungen?
  • Branchenmix im Objekt: regelmässige Anpassung ans Umfeld, Lückenabdeckung?
  • Tragbarkeit: Können die Mieter und die ev. Nachmieter die Mietzinse erwirtschaften?

Büroimmobilien

Hier wird – weil weniger problematisch – die Erfüllung der Standards, Erfahrungs- und Richtwerte im Prüfbereich Technical Due Diligence (TDD) geprüft.

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¹ SWOT = Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats)